饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里容、合理确定康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内(nèi)的(de)相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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