文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权艾特是什么意思益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例艾特是什么意思相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需艾特是什么意思求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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