导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jià初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程n)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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